今月のゲストコラム：＜2007.09＞

◆住宅ローンを選ぶときの注意点
申込から契約まで、すべてインターネットでやりとりできる住宅ローンや、完全固定金利制の住宅ローンなど、近年では銀行独自の住宅ローン商品が目立っています。「キャンペーン期間中！」とうたって、通常金利よりさらに安くしたものを販売する金融機関も多く見受けられます。確かに金利は大切な要素です。0.1％安くなるだけで、元金利合わせたトータルの支払いが数万円から数十万円変わることもあります。しかし、金利だけが住宅ローンの決め手となるわけではありません。陰に隠れたところで、さまざまな諸費用がかかるケースがありますし、当初借入時の固定期間を終了した途端、いきなり高い金利のもとに返済しなくてはならなくなるケースもあります。諸費用で気をつけなければならないものとしては「保証料」です。金融機関がその住宅ローンについて、借入主が保証会社に保証を委託することを条件に融資するもので、借入主はその保証会社に保証料を支払わなければなりません。同じ住宅ローンでも、違った名前の商品があるときは、保証付きか保証付きではないかの違いがあることがあります。
次に火災保険料です。これは金融機関にもよりますが、通常、住宅ローンを組む時はその住宅の火災保険に対して、金融機関が質権というものを設定します。そのため、火災保険の期間は住宅ローンの融資期間以上でなければならないため、一括で火災保険料を支払わなければなりません。すでに入っている火災保険があれば、それに質権を設定して構わないこともありますが、保険金額や保険期間の関係で入りなおさなければならない可能性もあります。地震保険や家財保険に加入すれば、保険料はさらに増加します。この二つは、融資金額や期間にもよりますが、合わせて通常数十万円かかりますので、例え金利が安くても注意しなければなりません。
また、固定変動選択型のローン商品は、固定期間が終了すると、金利は「店頭表示金利」が適用される商品もあります。この金利は、キャンペーン金利は言うまでもなく、当初の借入時の金利よりも高いケースばかりですので、固定期間が終わった途端に毎月返済額が大幅に増える場合があります。

◆住宅ローンの賢い選び方（販売する側として）
私が実際に住宅ローンを販売しているセールスマンとして、どういう住宅ローンを選べば良いかというと、自分のメインバンク（主に給与振込をしている銀行）の住宅ローンが一番良いと思います。一概には言えませんが、通常住宅ローンは、その銀行との取引具合によって金利が低くなることがあります。例えば私の銀行だと、給与振込や公共料金の支払いをしているだけで、金利が0.1％以上優遇されます。またその優遇幅は、固定期間が終了しても適用されるので、結果的に長期においても負担金利を抑えることができます。こうした優遇は、銀行のパンフレットに載っていないこともありますので、融資の窓口などで直接聞いてみるのが良いでしょう（金利情勢によって優遇できる幅も変わりやすいので、パンフレットにその金利優遇幅を載せにくいのだろうと考えられます。）もし、メインバンクの住宅ローンが気に入らなければ、近くの金融機関巡りをしてみるのも良いでしょう。担当者から直接話を聞くだけで、パンフレットには書いていない情報が得られたりします。また、「○○銀行の金利はこのくらいだったよ」とほのめかしたりすると、通常金利よりも安くなったりするかもしれません（成功するかはわかりません）。

住宅は一生で一番の大きな買い物です。その買い物は人生の大部分をかけて支払うものですから、住宅ローンの組み方も納得して満足するべきものです。実際に組む時は、住宅ローンの担当者に冷や汗をかかせるくらい、つっこんだ質問や意見をどんどん言いましょう。その商品とその担当者（すなわち銀行）に満足することが大切なのではないかと思います。

文責：浅里　有（AFP取得）
大学時代にてAFPを取得。現在は某銀行で働く一年生行員。毎日の業務がすべて勉強です！
【浅里 有のブログ】
新米銀行員奮闘記〜カウンターの向こうから〜　http://newbankerstory.blogspot.com/

◆インデックスファンドとは
資産運用の柱に投資信託を利用している人は増えてきました。投資信託は運用方法により次のような２種類に分けることができます。一つは「アクティブ運用ファンド」と呼ばれるもので、「資産運用のプロ」が様々な情報を集め、色々な分析をして、お買い得な銘柄を見つけ、買っていくというような運用方法です。通常私たちが「ファンドの運用」「投資信託の運用」と聞いてイメージするのはこのようなものではないでしょうか。でもそうではない投資信託もあります。それがもう一つの「インデックスファンド」と呼ばれるものです。“インデックス”というのは日経平均やTOPIX、ダウ平均、ナスダック総合指数といった市場全体の株価を示す指数のことで、この“インデックス”の算出式に合わせて構成銘柄を決め、インデックスと全く同じ値動きをするように設計されたファンドのことを「インデックスファンド」と呼んでいます。指数と同じように構成銘柄を決めるだけですから、ファンドを作る側では「アクティブ運用ファンド」のような情報収集や高度な分析は必要ありません。

◆インデックスファンドVSアクティブ運用ファンド
資産運用ではこのインデックスファンドに投資することが合理的であると言われています。
そこで次のような検証をしてみました。まずは投資信託のデータベースであるモーニングスター社のＷＥＢサイトにアクセスします。「ファンド検索」というページがあるので次のような条件で検索を実行、投資信託を抽出し利回りを比較してみました。
(1)「国際株式・グローバル・為替ヘッジ無し」
　 （世界各国の株式に投資する投資信託で、為替ヘッジしてないもの）
(2)運用期間が「５年」以上あるもの
 　（投資信託による投資は長期の運用が前提であり、なるべく長めの期間で検証したいため）
検索結果の中から確定拠出年金用のファンドは取り除いて、過去５年の利回りのいい順にまとめてみますと、2007年8月20日時点で、インデックスファンドを上回ったアクティブ運用ファンドはわずか５つだけ。33個のアクティブ運用ファンドのうち28個はインデックスファンドに利回りで負けているという結果がでました。

◆インデックス投資はなぜ有利なのか？
ではなぜインデックスファンドの方が有利になるのでしょうか。最も大きな理由は「運用にかかる“コスト”」です。アクティブ運用では、優秀（？）なファンドマネージャーの高い給料、色々な調査や分析にかかる費用、株の売買に関する費用などがかかります。それらは投資家が信託報酬という形で負担をしますから、その分利回りを押し下げてしまうわけです。一方インデックスファンドでは、優秀なファンドマネージャーも不要ですし、特別な調査や分析もしませんし、株の売買もそれほど頻繁には行わないので“コスト”が安くてすみます。投資家にとってみればこの“コスト”の差が、得られる“利回り”の差となって表れてくるわけです。もちろん優秀なアクティブ運用ファンドを見つけて購入するという考え方もOKでしょう。でも過去の５年で見れば優秀でもこの“コスト”という壁がある以上、次の５年間も同じようにインデックスファンドを上回れるかはわかりません。それだけ、投資信託での運用において“コスト”は重要な要素となります。

インデックス投資をするには「ＥＴＦ」という手段もあります。インデックスファンドやＥＴＦを資産運用の柱としてうまく活用していただければと思います。