「金利と住宅ローン」 ＜2005.09＞

住宅ローンは一般的に、その借入期間は長くなります。長期借入において最も怖いのが「金利の上昇」です。長期固定型では、借入金利は固定されていますが、変動型では、市場金利が上がれば返済額に大きく影響を及ぼします。一定期間、返済額が固定されている場合でも、年２回、市場金利にあわせて借入金利の見直しを行っています。その際の調整は、返済額が固定されている期間が終了した時点で行います。イメージでは「借入金利の見直し」のような感じです。

毎月の返済額の内の元本返済の部分は「返済額−借入利息」の残った額になります。つまり、先に、銀行が利息を取り、残った額を元本返済に充当します。もし、返済額が固定されている間に、市場金利が大きく上昇した場合、銀行が先に取る「借入利息」の部分が大きくなります。返済額を上げることができませんから、一定の返済額から金利上昇に見合った借入利息をとって、残った部分を元本返済に回します。金利上昇が大きければ、場合によっては、返済額全額が借入利息に充てられる場合があり、元本は全然減らない場合も考えられます。さらに、返済額より借入利息の方が多くなり、マイナスになる事も考えられます。これが「未払い利息」というもので、誰に対して未払いかというと、銀行に対してということになります。この「未払い」の部分は、次の見直しの時、具体的には、返済額が一定の期間が終わったときに、次の返済額を計算する時の借入元本に上乗せされることになります。

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